Les bâtiments à haute efficacité énergétique sont très en vogue. Les propriétaires veulent les posséder et les locataires veulent les occuper - les premiers étant motivés, en partie, par les seconds. Pour les propriétaires, la meilleure efficacité opérationnelle en matière d'énergie et de carbone est de plus en plus liée à la valeur et à la liquidité. Cela les aide à respecter leurs engagements climatiques. Des motivations similaires existent pour les locataires, car les bâtiments efficaces les aident à atteindre leurs propres objectifs de décarbonation et à réduire les coûts d'exploitation. 

Dans cette optique, les bâtiments opérationnellement efficaces vont stimuler la performance des investissements (du moins dans certains endroits). En effet, de plus en plus d'éléments suggèrent que les bâtiments efficaces attirent un meilleur rendement. En principe, le fait d'être récompensé financièrement pour des bâtiments efficaces est une bonne chose, car en réduisant la demande énergétique, nous nous attaquons directement à la racine des problèmes mondiaux liés à l'inefficacité des ressources, à la surconsommation et à la sécurité énergétique. 

Émissions de carbone incorporé versus opérationnel

Mais quel est le coût de cette dynamique de marché pour l'environnement ? Nous ne pouvons pas omettre le carbone émis lors de la construction de bâtiments opérationnellement efficaces (carbone incorporé). Ni les bâtiments plus anciens et inefficaces, pour lesquels il n’y a pas de justification économique en vue d’une optimisation et qui tombent en ruine. Nous devons donc trouver un équilibre et construire des bâtiments efficaces sur le plan opérationnel en utilisant le moins de ressources possible.

Nous n’avons qu’un budget carbone limité avant de dépasser le seuil de réchauffement de 1,5°C fixé par l’Accord de Paris. Pourtant, le marché immobilier se concentre souvent uniquement sur une partie des émissions de carbone – les émissions de carbone opérationnel. Mais le carbone incorporé associé à la création de bâtiments à faibles émissions opérationnelles grignote le même budget carbone, aggravant le changement climatique. Pour certains bâtiments, leur empreinte carbone incorporée peut être équivalente aux émissions associées à deux décennies ou plus de leur fonctionnement. Comme l’a dit l’architecte Carl Elefante, “le bâtiment le plus écologique… est celui qui existe déjà”. Le marché doit donc récompenser les propriétaires de bâtiments rénovés de manière économe en ressources, et pas seulement ceux qui sont opérationnellement efficaces. Cela nécessitera des politiques de soutien et une évolution des directives de l’industrie.

L’industrie a fait des progrès significatifs dans la réduction du carbone incorporé grâce à de meilleures données sur les émissions et à l’évolution des cadres et des réglementations de l’industrie (par exemple, le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) et la norme britannique Net Zero Carbon (NZC) pour les bâtiments). 

Cependant, le carbone incorporé des nouvelles constructions n'est pas lié à la valeur des actifs de la même manière que le carbone opérationnel. Cela doit changer.

Comment décarboner les bâtiments ?

L’analyse des risques climatiques d’abrdn évalue les bâtiments par rapport aux réglementations actuelles et futures et aux trajectoires de 1,5°C du CRREM. Cela nous aide à comprendre les interventions et les coûts nécessaires, et à maintenir la valeur et la liquidité des actifs.
L'évaluation par rapport à des trajectoires de décarbonation fondées sur la science nous aide à anticiper l'alignement des politiques futures (par exemple, la directive EPBD récemment révisée guide les États membres de l'UE dans l'établissement de trajectoires de décarbonation). Bien que l'interaction entre ces réglementations et les cadres existants tels que le CRREM reste incertaine, notre stratégie repose sur l'anticipation des changements réglementaires qui maintiennent la valeur à long terme des investissements.  

La question de savoir combien de dépenses d’investissement (CAPEX) prendre en compte dans la budgétisation et la souscription pour la décarbonation reste difficile. Cela s'explique principalement par les incertitudes liées à la réglementation, au positionnement sur le marché et aux coûts technologiques futurs. Nous abordons cela en évaluant le CAPEX total nécessaire pour aligner un actif sur les trajectoires énergétiques et carbone du CRREM pour 2050. Ce chiffre est ensuite affiné par une série de questions qui prennent en compte la réalité pratique de l’actif. Il s'agit notamment de la note du certificat de performance énergétique, des engagements des locataires en matière de développement durable, du calendrier des interventions par rapport aux cycles de rénovation prévus, des augmentations de valeur potentielles, de l'âge du bâtiment et de l'impact probable du carbone incorporé.

L'objectif est de s'assurer que les actifs restent adaptés à l'avenir sans interventions inutiles qui pourraient augmenter les émissions de carbone incorporé.

Quelles sont les prochaines étapes étape en matière d'émissions ?

Se concentrer uniquement sur l'efficacité opérationnelle sans tenir compte de l'impact du carbone incorporé ne mènera pas le secteur immobilier vers ses objectifs de décarbonation. S'il est essentiel de faire évoluer les actifs vers l'efficacité opérationnelle, il faut le faire avec discernement, en tenant compte des implications plus larges du carbone incorporé. Du point de vue de l'investissement, cela signifie qu'il faut tenir compte des coûts de décarbonation qui s'alignent sur les tendances du marché et la valeur future des actifs. Dans le même temps, nous devons éviter de dépenser excessivement pour des mesures qui pourraient ne pas se refléter dans les évaluations futures ou qui gaspillent des ressources et augmentent les émissions de carbone.

Un autre défi majeur de la décarbonation consiste à s'attaquer aux disparités régionales. Si la mise en conformité des bâtiments avec des normes opérationnelles élevées est économiquement viable dans les régions où la demande locative est forte, une grande partie du marché immobilier mondial reste inefficace en raison de l'absence de demande. Le secteur devra peut-être adopter des instruments politiques plus simples (par exemple des taxes sur le carbone) et d'autres stratégies innovantes pour réduire la consommation et assurer la transition de ces bâtiments sous-performants, en particulier dans les zones défavorisées.