Gli edifici super-efficienti sono di gran moda. I proprietari vogliono possederli e gli affittuari vogliono occuparli – i primi spinti, in parte, dai secondi. Per i proprietari, l'efficienza energetica e delle emissioni di carbonio sono sempre più legate al valore e alla liquidità. Ciò aiuta i proprietari di immobili a rispettare i propri impegni climatici. Per gli occupanti esistono motivazioni simili, in quanto gli edifici efficienti aiutano a raggiungere i propri obiettivi di decarbonizzazione e a ridurre i costi operativi.
In quest'ottica, gli edifici efficienti dal punto di vista operativo sono destinati a favorire la performance dell'investimento (almeno in alcune location). In effetti, è sempre più comprovato che gli edifici efficienti generano maggiore rendimento. In linea di principio, essere ricompensati finanziariamente per edifici efficienti è positivo, poiché riducendo la domanda di energia si va direttamente alla radice dei problemi globali legati all'inefficienza delle risorse, al consumo eccessivo e alla sicurezza energetica.
Emissioni di carbonio incorporate e operative
Ma quali costi comportano queste dinamiche di mercato per l'ambiente? A questo proposito, non possiamo dimenticare il carbonio emesso durante la costruzione di edifici operativamente efficienti (il cosiddetto carbonio incorporato). Né possiamo dimenticare gli edifici più vecchi e inefficienti, che non sono ottimizzati dal punto di vista economico e cadono in rovina. Dobbiamo quindi trovare un equilibrio e realizzare edifici efficienti nel modo più intraprendente possibile.
Abbiamo a disposizione solo un budget limitato per le emissioni di carbonio prima di superare la soglia di 1,5°C di riscaldamento, come stabilito dall'Accordo di Parigi. Eppure, il mercato immobiliare è spesso colpevole di concentrarsi solo su una parte della torta delle emissioni di carbonio: ovvero le emissioni di carbonio operative. Ma il carbonio incorporato associato alla creazione di ridotte emissioni operative sta erodendo lo stesso budget di carbonio e impatta negativamente sul cambiamento climatico. Per alcuni edifici, l'impronta di carbonio incorporato può essere equivalente alle emissioni associate a due o più decenni di funzionamento. Come disse Carl Elefante, il noto architetto: “l'edificio più ecologico... è quello che già esiste”. Il mercato deve quindi premiare i proprietari di edifici riadattati in modo intelligente, non solo quelli efficienti dal punto di vista operativo. Ciò richiederà politiche di sostegno e una regolamentazione del settore in continua evoluzione.
Il settore immobiliare ha compiuto progressi significativi nella riduzione del carbonio incorporato grazie alla disponibilità di dati migliori sulle emissioni e all'evoluzione dei quadri di regolamentazione e delle normative, ad esempio, il Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), l’Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) e lo standard edilizio britannico Net Zero Carbon (NZC). Tuttavia, il carbonio incorporato delle nuove costruzioni non è legato al valore degli asset allo stesso modo del carbonio operativo. Questa situazione deve cambiare.
“Per alcuni edifici, l'impronta di carbonio incorporato può essere equivalente alle emissioni associate a due o più decenni di funzionamento.”
Si possono decarbonizzare gli edifici?
L'analisi sul rischio climatico di abrdn valuta gli edifici rispetto alle normative attuali e future e ai percorsi CRREM 1,5°C. Questo ci serve a comprendere gli interventi e i costi necessari e a mantenere il valore e la liquidità degli asset.
La misurazione rispetto ai percorsi di decarbonizzazione basati su dati scientifici ci aiuta ad anticipare il futuro allineamento alle normative (ad esempio, la recente revisione della direttiva EPBD guida gli stati membri dell'UE nella definizione delle traiettorie di decarbonizzazione). Anche se rimane incerto il modo in cui tali normative interagiranno con i quadri esistenti come il CRREM, la nostra strategia si basa sull'anticipazione dei cambiamenti normativi che puntano a mantenere il valore a lungo termine degli investimenti.
La questione della quantità di spese in conto capitale (CAPEX) da considerare nel budgeting e nella sottoscrizione per la decarbonizzazione rimane complessa. Ciò è dovuto principalmente alle incertezze che riguardano la regolamentazione, il posizionamento sul mercato e i costi tecnologici futuri. Per risolvere questo problema, valutiamo il CAPEX totale necessario per allineare un asset ai percorsi energetici e di carbonio del CRREM del 2050. Questa cifra viene poi affinata attraverso una serie di variabili che considerano la realtà pratica dell'asset. Queste includono la valutazione del certificato di prestazione energetica, gli impegni di sostenibilità degli inquilini, la tempistica degli interventi rispetto ai cicli di ristrutturazione previsti, i potenziali aumenti di valore, l'età dell'edificio e il probabile impatto del carbonio incorporato. L'obiettivo è garantire che gli asset rimangano adatti al futuro senza interventi inutili che potrebbero aumentare le emissioni di carbonio incorporato.
Quale sarà il prossimo passo per le emissioni?
Concentrarsi esclusivamente sull'efficienza operativa senza considerare l'impatto del carbonio incorporato non porterà il settore immobiliare verso gli obiettivi di decarbonizzazione. Se da un lato è essenziale che la transizione degli asset verso l'efficienza operativa avvenga in maniera oculata, dall'altro è necessario considerare le implicazioni più ampie del carbonio incorporato. Dal punto di vista dell'investimento, ciò significa considerare i costi di decarbonizzazione in linea con le tendenze del mercato e con il valore futuro degli asset. Allo stesso tempo, dobbiamo evitare di spendere eccessivamente in misure che potrebbero non riflettersi nelle valutazioni future o che sprecano risorse e aumentano le emissioni di carbonio.
Un'altra sfida fondamentale per raggiungere la decarbonizzazione consiste nell'affrontare le disparità regionali. Mentre l'adeguamento degli edifici ai più elevati standard operativi è economicamente vantaggioso nelle aree con una forte domanda di affitti, una parte significativa del mercato immobiliare globale rimane inefficiente a causa della mancanza di domanda. Potrebbe essere necessario che il settore adotti strumenti normativi più semplici (ad esempio, tasse sul carbonio) e altre strategie innovative per ridurre il consumo e aiutare la transizione di questi edifici poco efficienti, in particolare nelle aree svantaggiate.