Los edificios supereficientes están de moda. Los propietarios quieren ser dueños de ellos y los inquilinos quieren ocuparlos; los primeros, en parte, impulsados por los segundos. Para los propietarios, la mayor eficiencia energética y de emisiones de carbono está cada vez más vinculada al valor y la liquidez. Esto ayuda a los propietarios a cumplir sus compromisos climáticos. Lo mismo ocurre con los ocupantes, ya que los edificios eficientes les ayudan a cumplir sus propios objetivos de descarbonización y a reducir sus costes operativos.
Desde este punto de vista, los edificios eficientes en términos operativos van a impulsar el rendimiento de las inversiones (al menos en determinadas ubicaciones). De hecho, cada vez hay más pruebas de que los edificios eficientes atraen un mayor rendimiento. En principio, recompensar económicamente a los edificios eficientes es estupendo, ya que, al reducir la demanda de energía, vamos directamente a la raíz de los problemas mundiales de ineficiencia de recursos, consumo excesivo y seguridad energética.
Emisiones de carbono incorporadas frente a emisiones operativas
Pero ¿qué coste supone esta dinámica de mercado para el medio ambiente? No podemos olvidar el carbono que se emite al construir edificios eficientes desde el punto de vista operativo (carbono incorporado). Tampoco podemos olvidarnos de los edificios más antiguos e ineficientes, cuya optimización no resulta rentable y se deterioran. Por tanto, tenemos que encontrar un equilibrio y conseguir edificios eficientes desde el punto de vista operativo con el máximo de recursos posible.
Sólo disponemos de un presupuesto de carbono limitado antes de superar el umbral de calentamiento de 1,5 °C establecido en el Acuerdo de París. Sin embargo, el mercado inmobiliario suele ser culpable de centrarse únicamente en una parte del pastel de las emisiones de carbono: las emisiones de carbono operativas. Pero el carbono incorporado asociado a la creación de bajas emisiones operativas está consumiendo el mismo presupuesto de carbono y empeorando el cambio climático. Para algunos edificios, su huella de carbono incorporada puede ser equivalente a las emisiones asociadas a dos o más décadas de su funcionamiento. Como dijo el conocido arquitecto Carl Elefante, «el edificio más ecológico... es el que ya existe». Por tanto, el mercado debe recompensar a los propietarios de edificios modernizados con ingenio, no sólo a los eficientes desde el punto de vista operativo. Para ello serán necesarias políticas de apoyo y orientaciones sectoriales en evolución.
El sector ha realizado importantes avances en la reducción del carbono incorporado gracias a la mejora de los datos sobre emisiones y a la evolución de los marcos y normativas del sector (por ejemplo, el Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), la Directiva sobre Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) y la norma británica sobre edificios con emisiones de carbono cero neto (NZC). Sin embargo, el carbono incorporado en las nuevas construcciones no está vinculado al valor de los activos del mismo modo que el carbono operativo. Esto tiene que cambiar.
Para algunos edificios, su huella de carbono incorporada puede ser equivalente a las emisiones asociadas a dos o más décadas de su funcionamiento
¿Cómo descarbonizar los edificios?
El análisis de riesgos climáticos de abrdn evalúa los edificios en función de la normativa actual y futura y de las trayectorias de 1,5 °C del CRREM. Esto nos ayuda a comprender las intervenciones y los costes necesarios, y a mantener el valor y la liquidez de los activos.
La medición con respecto a las trayectorias de descarbonización basadas en la ciencia nos ayuda a anticipar la futura alineación de las políticas (por ejemplo, la recientemente revisada EPBD orienta a los Estados miembros de la UE en el establecimiento de trayectorias de descarbonización). Aunque sigue siendo incierto cómo interactuarán estas normativas con los marcos existentes como el CRREM, nuestra estrategia se basa en anticipar cambios normativos que mantengan el valor a largo plazo de las inversiones.
La cuestión de cuánto gasto de capital (CAPEX) hay que tener en cuenta a la hora de presupuestar y asegurar la descarbonización sigue siendo un reto. Esto se debe principalmente a las incertidumbres sobre la regulación, el posicionamiento en el mercado y los futuros costes tecnológicos. Para ello, evaluamos el CAPEX total necesario para alinear un activo con las trayectorias energéticas y de carbono del CRREM para 2050. A continuación, esta cifra se afina mediante una serie de preguntas que tienen en cuenta la realidad práctica del activo. Entre ellas se incluyen la calificación del certificado de eficiencia energética, los compromisos de sostenibilidad de los inquilinos, el calendario de las intervenciones en relación con los ciclos de renovación previstos, los posibles aumentos de valor, la antigüedad del edificio y el impacto probable del carbono incorporado. El objetivo es garantizar que los activos sigan siendo aptos para el futuro sin intervenciones innecesarias que puedan aumentar las emisiones de carbono incorporadas.
¿Cuál es el futuro de las emisiones?
Centrarse únicamente en la eficiencia operativa sin tener en cuenta el impacto del carbono incorporado no conducirá al sector inmobiliario hacia sus objetivos de descarbonización. Si bien es esencial la transición de los activos hacia la eficiencia operativa, esto debe hacerse con recursos, teniendo en cuenta las implicaciones más amplias del carbono incorporado. Desde una perspectiva de inversión, esto significa tener en cuenta los costes de descarbonización que se alinean con las tendencias del mercado y el valor futuro de los activos. Al mismo tiempo, debemos evitar gastar en exceso en medidas que no se reflejen en las valoraciones futuras o que desperdicien recursos y aumenten las emisiones de carbono.
Otro reto clave para lograr la descarbonización reside en abordar las disparidades regionales. Mientras que la adaptación de los edificios a altos estándares operativos es económicamente viable en zonas con una fuerte demanda de alquiler, una parte significativa del mercado inmobiliario mundial sigue siendo ineficiente debido a la falta de demanda. Es posible que el sector tenga que adoptar instrumentos políticos más sencillos (por ejemplo, impuestos sobre el carbono) y otras estrategias innovadoras para reducir el consumo y llevar a cabo la transición de estos edificios poco eficientes, sobre todo en las zonas desfavorecidas.