Supereffiziente Gebäude sind in aller Munde. Eigentümer wollen sie besitzen und Nutzer wollen sie bewohnen - erstere werden zum Teil durch letztere angetrieben. Für Eigentümer ist eine erstklassige Energie- und Kohlendioxid-Effizienz im Betrieb zunehmend mit Wert und Liquidität verbunden. Dies hilft den Eigentümern, ihre Klimaverpflichtungen zu erfüllen. Für die Nutzer gibt es ähnliche Beweggründe, da effiziente Gebäude ihnen helfen, ihre eigenen Dekarbonisierungsziele zu erreichen und die Betriebskosten zu senken.
Aus diesem Blickwinkel betrachtet, werden betrieblich effiziente Gebäude die Investitionsleistung steigern (zumindest an bestimmten Standorten). In der Tat gibt es immer mehr Belege dafür, dass effiziente Gebäude eine höhere Rendite abwerfen. Im Prinzip ist es großartig, dass effiziente Gebäude finanziell belohnt werden, da wir durch die Senkung des Energiebedarfs die globalen Probleme der Ineffizienz von Ressourcen, des übermäßigen Verbrauchs und der Energiesicherheit direkt an der Wurzel packen.
Gebundene versus betriebliche Kohlenstoffemissionen
Aber welche Kosten verursacht diese Marktdynamik für die Umwelt? Wir dürfen nicht den Kohlenstoff vergessen, der beim Bau von betrieblich effizienten Gebäuden freigesetzt wird (verankerter Kohlenstoff). Ebenso wenig dürfen wir ältere und ineffiziente Gebäude vergessen, bei denen sich eine Optimierung wirtschaftlich nicht lohnt und die daher verfallen. Wir müssen also ein Gleichgewicht finden und so ressourcenschonend wie möglich betriebswirtschaftlich effiziente Gebäude errichten.
Wir haben nur ein begrenztes Kohlenstoffbudget zur Verfügung, bevor wir die im Pariser Abkommen festgelegte Erwärmungsschwelle von 1,5 °C überschreiten. Doch der Immobilienmarkt konzentriert sich oft nur auf einen Teil des Kohlenstoffemissionskuchens - die betrieblichen Kohlenstoffemissionen. Aber der verkörperte Kohlenstoff, der mit der Schaffung niedriger Betriebsemissionen verbunden ist, frisst das gleiche Kohlenstoffbudget auf und verschärft den Klimawandel. Bei einigen Gebäuden kann der gebundene Kohlenstoff-Fußabdruck den Emissionen entsprechen, die mit zwei oder mehr Jahrzehnten ihres Betriebs verbunden sind. Wie Carl Elefante, der bekannte Architekt, sagte: "Das grünste Gebäude ist das, das bereits existiert". Der Markt muss daher Eigentümer von ressourcenschonend nachgerüsteten Gebäuden belohnen, nicht nur von betrieblich effizienten Gebäuden. Dazu bedarf es unterstützender politischer Maßnahmen und sich entwickelnder Leitlinien für die Branche.
Die Branche hat dank besserer Emissionsdaten und sich entwickelnder Rahmenbedingungen und Vorschriften (z. B. Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) und der britische Net Zero Carbon (NZC) Building Standard) erhebliche Fortschritte bei der Reduzierung des gebundenen Kohlenstoffs gemacht. Der gebundene Kohlenstoff von Neubauten ist jedoch nicht in gleicher Weise mit dem Vermögenswert verbunden wie der betriebliche Kohlenstoff. Das muss sich ändern.
"Bei einigen Gebäuden kann der gebundene Kohlenstoff-Fußabdruck den Emissionen entsprechen, die mit zwei oder mehr Jahrzehnten ihres Betriebs verbunden sind."
Wie können wir Gebäude dekarbonisieren?
Die Klimarisikoanalyse von abrdn bewertet Gebäude im Hinblick auf aktuelle und zukünftige Vorschriften und den CRREM 1,5°C-Pfad. Dies hilft uns, notwendige Eingriffe und Kosten zu verstehen und den Wert und die Liquidität der Anlagen zu erhalten.
Die Messung anhand von wissenschaftlich fundierten Dekarbonisierungspfaden hilft uns, die künftige Ausrichtung der Politik zu antizipieren (beispielsweise gibt die kürzlich überarbeitete EPBD den EU-Mitgliedstaaten Leitlinien für die Festlegung von Dekarbonisierungspfaden vor). Auch wenn es ungewiss ist, wie solche Regelungen mit bestehenden Rahmenwerken wie CRREM interagieren werden, basiert unsere Strategie auf der Antizipation regulatorischer Veränderungen, die den langfristigen Wert von Investitionen erhalten.
Die Frage, wie viel Kapitalaufwand (CAPEX) bei der Budgetierung und Zeichnung für die Dekarbonisierung zu berücksichtigen ist, bleibt eine Herausforderung. Dies liegt vor allem an den Unsicherheiten bei der Regulierung, der Marktpositionierung und den künftigen Technologiekosten. Wir gehen dieses Problem an, indem wir den Gesamt-CAPEX bewerten, der erforderlich ist, um eine Anlage an den CRREM-Energie- und Kohlenstoffpfaden für 2050 auszurichten. Diese Zahl wird dann durch eine Reihe von Fragen verfeinert, die die praktische Realität der Anlage berücksichtigen. Dazu gehören die Bewertung des Energieausweises, die Nachhaltigkeitsverpflichtungen der Mieter, die zeitliche Abstimmung der Maßnahmen mit den geplanten Sanierungszyklen, potenzielle Wertsteigerungen, das Alter des Gebäudes und die wahrscheinlichen Auswirkungen des gebundenen Kohlenstoffs. Ziel ist es, sicherzustellen, dass die Anlagen zukunftsfähig bleiben, ohne dass unnötige Eingriffe vorgenommen werden, die zu einem Anstieg der gebundenen Kohlenstoffemissionen führen könnten.
Wie geht es weiter mit den Emissionen?
Wenn sich die Immobilienbranche ausschließlich auf die betriebliche Effizienz konzentriert, ohne die Auswirkungen des verkörperten Kohlenstoffs zu berücksichtigen, wird sie ihre Dekarbonisierungsziele nicht erreichen. Die Umstellung von Anlagen auf Betriebseffizienz ist zwar von entscheidender Bedeutung, muss aber ressourcenorientiert erfolgen und die umfassenderen Auswirkungen des gebundenen Kohlenstoffs berücksichtigen. Aus der Investitionsperspektive bedeutet dies, dass die Dekarbonisierungskosten mit den Markttrends und dem künftigen Wert der Anlagen in Einklang gebracht werden müssen. Gleichzeitig müssen wir vermeiden, zu viel Geld für Maßnahmen auszugeben, die sich möglicherweise nicht in zukünftigen Bewertungen widerspiegeln oder die Ressourcen verschwenden und die Kohlenstoffemissionen erhöhen.Eine weitere zentrale Herausforderung bei der Dekarbonisierung liegt in der Beseitigung regionaler Unterschiede. Während die Nachrüstung von Gebäuden auf hohe Betriebsstandards in Gebieten mit starker Mietnachfrage wirtschaftlich rentabel ist, bleibt ein erheblicher Teil des globalen Immobilienmarktes aufgrund mangelnder Nachfrage ineffizient. Die Branche muss möglicherweise einfachere politische Instrumente (z. B. Kohlenstoffsteuern) und andere innovative Strategien einsetzen, um den Verbrauch zu senken und diese leistungsschwachen Gebäude umzustellen - insbesondere in benachteiligten Gebieten.